“설마 1억원이 몽땅 날아갈 줄은”…원금 ‘0원’ 된 이 펀드 정체는

1. 금감원은 해외 부동산 공모펀드 판매 과정에서 “원금 손실 없다”처럼 단정적 설명을 한 경우, 금융소비자보호법상 부당권유로 보고 일부 배상 책임을 인정했다.

2. 해외 부동산펀드는 보통 레버리지(대출을 끼고 투자) 구조라, 시장이 악화하면 손실이 크게 날 수 있다.

3. 선순위 대출을 못 갚으면 담보권 실행으로 자산이 처분돼 후순위인 투자자 원금이 통째로 손실될 수 있다.

4. ‘캐시트랩’ 등 조건이 걸리면 임대수익이 있어도 배당이 중단될 수 있고, 대개 환매금지형이라 중도 회수도 어렵다.

5. 만기 후에도 매각·청산 지연으로 상환이 늦어질 수 있으므로, 투자기간·회수 가능성·감내 손실을 스스로 점검해야 한다.

해외 부동산펀드, 투자 피해 잇따라

청약서 “이해했음” 서명땐 배상 어려워

기사 이해를 돕기 위한 AI 이미지임. [제미나이 생성]# 직장인 A씨는 증권사 직원으로부터 “부동산에 투자하는 상품이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다”는 취지의 설명을 듣고 해외 부동산 공모펀드에 가입했다. 하지만 이후 투자 원금 전액을 잃자 금융감독원에 민원을 제기했다. 금감원이 증권사의 상품 판매 당시 통화 녹취를 확인한 결과, 직원이 “부동산에 투자하기 때문에 원금 손실이 날 일이 없다”는 취지로 단정적으로 설명한 사실이 확인됐다.

금감원은 이 같은 설명이 투자상품의 손실 가능성을 제대로 알리지 않고 안전성을 강조한 것으로, 금융소비자보호법상 ‘부당권유 금지’ 의무를 위반한 것으로 판단했다. 이에 따라 해당 증권사의 손해배상 책임을 일부 인정했다.

이 같이 ‘부동산에 투자하니 안전하다’는 말만 믿고 해외 부동산 공모 펀드에 가입했다가 원금을 전부 잃거나, 만기가 지난 뒤에도 투자금을 돌려받지 못한 사례가 속출하고 있다.

10일 금감원에 따르면 해외 부동산 펀드는 통상 현지 금융기관에서 돈을 빌려 부동산을 매입하는 ‘레버리지’ 구조로 운용된다. 투자금에 대출을 더해 부동산을 사들이는 만큼 시장 상황이 악화하면 손실도 그만큼 커질 수 있다.

특히 선순위 대출 만기까지 빚을 갚지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제로 처분할 수 있다. 매각 가격이 떨어진 상태라면 후순위인 펀드 투자자의 원금까지 고스란히 손실로 이어질 수 있다.

임대료가 들어와도 투자자에게 배당되지 않는 경우도 있다.

현지 대출 약정에 따라 임대 수익을 투자자보다 대출기관에 우선 지급하는 이른바 ‘캐시트랩(Cash Trap)’이 발동할 수 있어서다. 담보인정비율(LTV)이 약정 수준을 넘거나 공실률이 높아지는 등 일정 조건에 해당하면 투자자에 대한 배당금 지급이 중단될 수도 있다.

돈이 급하다고 중간에 투자금을 빼기도 쉽지 않은 구조다. 부동산 펀드는 대부분 일정 기간 환매가 불가능한 ‘환매금지형’으로 설정돼 있어 만기가 돌아오기 전에는 투자금 회수가 제한된다.

가입 당시 중도 환매가 어렵다는 설명을 충분히 듣지 못했다는 이유만으로 불완전판매를 인정받기는 쉽지 않다. 중도환매 제한은 부동산 펀드의 본질적인 특성인 데다 투자설명서 등에 관련 내용이 명시돼 있는 경우가 많기 때문이다.

만기가 됐다고 곧바로 돈을 돌려받을 수 있는 것도 아니다. 부동산 매각이나 펀드 청산이 지연되면 투자금 회수 시점 역시 뒤로 밀린다.

금감원은 “수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 투자금 회수가 늦어질 수 있다”고 설명했다.

해외 부동산 공모펀드는 통상 임차인의 계약 기간 등을 고려해 펀드 만기를 정한다. 하지만 부동산 시장이 얼어붙어 제값에 자산을 팔기 어려워지면 만기를 연장할 수밖에 없는 상황이 생긴다.

이 과정에서 기존 임차인이 나가고 새 임차인을 구하지 못하면 공실이 늘어나 임대 수익은 줄고 자산가치는 떨어진다. 결국 투자자의 원금 손실로 이어질 수 있다.

[연합뉴스]투자자가 상품 설명서 등에 자필 서명했다면 사후에 판매사의 설명 의무 위반을 주장하기도 어려워질 수 있다. 판매 직원의 권유만 믿고 가입해서도 안 된다는 게 금감원의 설명이다.

투자 기간은 얼마나 되는지, 중간에 돈을 회수할 수 있는지, 최악의 경우 어느 정도까지 손실을 감당할 수 있는지를 투자자가 직접 따져봐야 한다.

김경수 금감원 금융투자분쟁조정팀장은 “해외 부동산 펀드는 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수가 제한되므로 원금 보전을 추구하거나 단기자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다”며 “투자 기간과 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 뒤 가입 여부를 결정해야 한다”고 말했다.